房价下跌不构成退房的理由

第七届北京市律师协会房地产开发专业委员会委员、北京市刘勇律师事务所律师张世星认为，在没有明确约定开发商“保值承诺”前提下，万科业主这一退房请求是没有法律和合同依据的，很难获得法律上支持。

在合同无效或被撤销的情况下可退房

业主同开发商签订商品房买卖合同，双方存在合同法律关系。业主单方要求退房，往往首先主张合同无效或可撤销。

按照《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。财产返还意味着业主向开发商退房，开发商返还业主购房款项。

但合同法定解除权的行使必须满足无效和可撤销的法定情形，即具备《合同法》第52、54条规定的无效合同和可撤销合同法定条件。

法律对退房有明确规定

最高人民法院于2003年4月28日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，进一步明确在商品房买卖合同中，作为业主一方买受人行使法定合同解除权的情形：出卖人即开发商在房屋交付时间、房屋质量、面积误差、规划设计、权利瑕疵、虚假承诺、迟延办证等方面存在违约行为时，业主方可提出退房或降价补偿。

可见，法律对业主解除商品房买卖合同的具体情形作出了明确的限定情况，只有出现了上述违法情形时，业主依法维权才能获得法律上的支持。而已购房屋价值的下跌并不构成开发商违约的法定事由，在市场价格下跌过程中，如果开发商一方无任何过错，更不存在违约事实，那么要求其承担相应责任则于法无据。

购房取决于自己对市场的分析和判断

在房地产领域，作为市场经营主体的开发商，在严格遵循国家法律法规及相关政策前提下，拥有生产经营决策权，对自己的产品——房屋拥有销售权和定价权，以何种价格出售，不受非特定对象的约束。

在当前市场经济环境条件下，商品房价格的涨涨落落同样受市场内在规律调整，同股票涨跌一样是正常不过的市场行为。购房者用于自住或者投资，完全取决于自己对市场的分析和判断。

已购商品房业主提出退房要求，与其购房成本及当前房价走势有密切关系，一定程度上反映了购房者面对市场变化的脆弱心理。这归根于购房之初，在房地产市场日趋涨价的氛围下，业主对楼市缺乏理性认识，认为“买房只赚不赔”，可一旦市场价格出现显著变化，就难以适应，寻找承受主体，将市场行为下自身应承担的交易风险转嫁开发商，主张自己的损失。

“推波助澜”不构成重大误解

业主这一心理恰恰忽略了购房属于双方自愿行为，市场行为本身就有交易风险，房价下跌也属于市场行为。

当然，不排除市场价格的形成存在着诸多不合理因素，开发商对不合理价格的形成起到了推波助澜的作用。但这并不构成业主对购房价值的重大误解，也并不有违社会公平原则。

如业主有确切证据证明开发商在销售宣传推销过程中，存在欺诈、误导、不当承诺、强制买卖等行为，业主可依据《合同法》、《广告法》、《反不正当竞争法》等法律法规，要求开发商赔偿损失，维护自身合法权益。而单纯房价下跌则不能成为开发商违约的事由。

相比之下，中国股市中的股民们早已习惯了“股市有风险，入市须谨慎”、“自负盈亏”的道理。相信开发商和购房者对楼市都将逐渐有个理性的认识和判断，心智日益走向成熟。

进一步完善住房公共福利制度

此外，张律师呼吁，解决国民住房及房价问题，除政府宏观调控下，我国还应该完善社会公共福利制度，进一步出台相关经济适用房和两限房相关政策，来解决中低收入家庭的基本住房问题。