算账:商业贷款与公积金贷款的最优选择

各大银行纷纷表示第二套房屋贷款门槛没有松动，对于有置业计划的市民来说，尽管觉得二套房贷不划算，可房还是要买，款还是得贷。那么，如何才能合理地省钱呢？

2007年12月11日出台的政策中强调：已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按照第二套住房标准来认定。因此，在选择购买第二套及以上房地产项目时，选择什么方式贷款自然成为大家关注的话题。

第一套房贷选择商贷的，第二套房贷用公积金贷款更划算。

如果第一套住房是选择商业贷款的，无需考虑是否还清就可以再次申请第二套住房贷款。此时第二套可以考虑用公积金，因为公积金贷款目前还不适用上面所提政策中的第二套住房贷款标准，同时公积金利率的优势也很突出。

例如同样是一套贷款50万，20年的房子，选择不同的贷款方式，具体的月供和利息计算如下(商业贷款利率按照第二套住房贷款的标准(7.83%×1.1=8.61%)计算)：(见表格1)

由表中数据可知，选择公积金贷款，仍然可以按照公积金的基本利率来贷款，这样，和选择商业贷款在月供及本息方面的差距更加明显。因此从节省成本的角度考虑选择公积金贷款更划算。

第一套房选择商贷，又无公积金，选择合适的还款方式来省钱。

如果第一套住房选择的是商业贷款，但存在没有住房公积金等情况造成无法使用公积金来贷款，而只能选择商业贷款时，就必须要按照上面所提政策中所强调的第二套住房来算，提高首付额度，同时贷款利率也比基准利率要高，此时，就要在具体的还款方式中选择更合适的。

下面以等额本金和等额本息的还款方式做一比较。仍然是以一套贷款50万，20年的房子为例。具体如下表所示(利率按照第二套住房贷款的标准(7.83%×1.1=8.61%)计算：(见表格2)

依据以上案例，专业人士建议消费者，各人可根据自己的情况，选择不同的还款方式，初期看似区别不大，但总体仍然在还款总金额方面有很大的影响。尤其是2007年的利率就调整了5次，同时，第二套住房贷款的相关政策的出台，首付款和贷款利率的基准都已经提高，再加上CPI指数连续升高，货币从紧政策频频出台，这种种情况下可以看出，选择等额本金还款方式更合适。

如果第一套住房选择公积金贷款未还清的，在购买第二套及以上住房时，只能选择商业贷款，此时的情况类似于如上第二种情况。

如果第一套住房选择公积金贷款，第二套若想要选择公积金贷款时，必须将首套住房公积金贷款金额还清。具体的情况类似如上第一的情形。